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一线楼市缘何成为资产保值安全垫

2019年02月27日 栏目:租房知识

一线楼市缘何成为资产保值“安全垫”春节前后一般是楼市淡季,但今年春节前后的楼市却从往年的“倒春寒”转变到了“高温天”。重点城市普遍暴涨,

一线楼市缘何成为资产保值“安全垫”

春节前后一般是楼市淡季,但今年春节前后的楼市却从往年的“倒春寒”转变到了“高温天”。重点城市普遍暴涨,甚至出现抢房、业主几次涨价、交易中心排长队过户等恐慌性购房现象。问题是,2015年下半年以来,国家在楼市政策上一直坚持因城施策、分类调控,北上广深被排除在“去库存”利好政策外,房价缘何暴涨呢?

目前,业内有一股很有分量的声音,认为重点城市的宏观经济基本面支持楼市火爆,例如资源的吸附能力很强,人口净流入是长期态势;土地供给紧缩,中心区无地可供,地王此起彼伏,供求矛盾长期存在并相互推动;产业转型,收入水平较高;高净值人群、高收入居民集中,投资需求强烈。总而言之,这类观点认为,重点城市的楼市是比较健康的、有基本面支撑。

笔者认为,固然有基本面因素的作用,但这些因素过去也存在,其他城市也存在,难以解释近期重点城市房价暴涨。笔者认为,包括一线城市在内的重点城市房价暴涨,首要原因就是利率水平和购房成本降至新低,杠杆水平提至新高所推动。由于外来人口净流入

一线楼市缘何成为资产保值安全垫

,重点城市需求空间很大。截至2014年底,北上广深适龄购房人群(岁)占常住人口的比重在30%-50%之间,近年来年均流入人口在万人左右,加上支付能力不足积累的需求,以及学位房、“以小换大”等换房需求,在上述优惠政策激励下,购房门槛降低,这些人群加快入市,推动房价上涨。

此外,经济景气度下行,希望楼市稳定以托住经济。今年以来“去库存”利好此起彼伏,特别是春节前后,提杠杆、降成本政策频出,市场预期明显好转。同时,股市经历了从“大牛市”到“震荡下行”的转变,与楼市“跷跷板”效应再次显现,理财产品收益率大幅下行,创业创新告一段落。于是,市场上出现了所谓的“资产配置荒”,重点城市楼市成了保值增值的“安全垫”。招商银行(600036,股吧)和贝恩资本发布的《2015中国私人财富报告》,广东、上海(楼盘)、北京(楼盘)、江苏、浙江等五个省市的高净值人群数排名全国前5位,近期房价上涨也集中在这些区域。

笔者认为,不管是需求在政策激励下跑步进入楼市,还是高收入人群投资楼市,这些本身都没有问题。关键是,房价上涨预期强烈的情况下,各类投机需求、短期炒作入市,这或许是近期深圳和上海等重点城市房价暴涨的重要原因。由于低成本、高杠杆,个人融资很便利,房价上涨能轻松覆盖成本,投机需求、短期炒作难以避免。据深圳链家的数据,2015年底以来,深圳二手住房市场投资客(明确买房非自住)占比从2015年三季度的20%上升到30%,是2011年的3倍。

同时,近年来互联金融创新轰轰烈烈,近期发生的上海链家事件暴露出楼市场外融资的问题。在标的理想、房价上涨预期、融资便利的激励下,以“首付贷”为代表的互联金融产品在P2P平台上非常受欢迎。事实上,2014年以来,平安好房、搜房、世联行(002285,股吧)和其他P2P平台也推出类似的金融产品。因此,不具有首付能力的购房者也进入了市场,特别是一些获取短期收益的客户。这样,房贷对于杠杆的限制,比如首套房贷首付3成、第二套房贷首付7成,或许就被突破。实际杠杆水平的抬升,会极大地刺激短期内的需求和对房价的承受能力。

另外,商业银行一直将房贷作为优质资产看待,在经济景气度下行背景下更是如此。融360数据显示,截至今年2月23日,35个重点城市首套房贷利率全部跌破5%,降至历史新低,北上广深四个一线城市被各大银行视为房贷必争之地,相应给予的优惠也最多,首套房贷利率低至8.2折。而且,近年来一些中小银行纷纷发放消费贷款、信用贷款等,这些贷款很多也流向了楼市。

防止房价大起大落,一直是政府在楼市管理上的基本思路。从今年1月国家统计局公布的房价指数看,深圳、上海、北京等地房价出现大涨,而且其中掺杂了投机炒作,这对稳定金融秩序、避免资金“脱实入虚”非常不利,也起不到“稳投资”、“去库存”的效果。因此,政策适当干预是必要的,近期上海和南京(楼盘)已经发布了相关政策。比如上海禁止中介参与炒作、故意制造紧张气氛,南京打击捂盘惜售,而深圳楼市调控政策经媒体口口相传,似乎也要呼之欲出。笔者认为,当前重点城市楼市情绪亢奋,杠杆较高,投机炒作明显,政策抑制是必要的。

但同时,全国正在“去库存”,楼市之于经济“稳增长”、新型城镇化“促转型”具有双重作用,重点城市楼市“领头羊”意义也很重要,故不会实施严厉的打击政策。相反,政策会有针对地抑制投机炒作、非正常加杠杆等破坏市场秩序的行为,让房价回归基本面驱动。因此,笔者认为,各地调控政策出台以后,未来重点城市的楼市会有一段时间的平静。近日,央行超预期降准,意在释放低成本资金配合“去库存”。由此,未来政策利好、利率和成本继续“双降”趋势很明显,甚至会出现负利率的预期,重点城市房地产资产属性越来越明显,未来房价依旧会处于上涨通道。