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一个坏消息一个好消息

2018年09月23日 栏目:租房资讯

一个坏消息,一个好消息房地产历史上最波折的2017年即将过去。关于楼市,有两个消息,一是个好消息,一个是坏消息。坏消息是:据中原地产

一个坏消息,一个好消息

房地产历史上最波折的2017年即将过去。关于楼市,有两个消息,一是个好消息,一个是坏消息。

坏消息是:据中原地产研究中心预计,2017年全年,北京二手住宅成交量将暴跌51%,从2016年的27万套跌至13.4万套。

好消息是:购房者的话语权提升,部分城市房价已有明显松动迹象。

而伴随房价的松动,人们对未来房地产市场的预期正在发生哪些变化呢?

房产正进入买家说了算时代。融创中国董事会主席孙宏斌说,未来房地产市场最大的不确定性是预期。预期,简单来说就是对未来情况的估计。过去十余年,人们听到的都是买房赚钱发财的故事。这可以从老百姓对房地产市场的一段调侃中看出来。自行车进去,奔驰出来;打工仔进去,老板出来;光着屁股进去,穿着皮尔卡丹出来。总结虽然夸张,但确实道出了些许实情。

在房价上涨的预期下,大家都想买房,有了房子的人想买第二、第三套。没有房子的唯恐再也买不起,拼了命也要赶上这趟发财的列车。于是,在供给相对不变的情况下,市场需求被不断放大,后来的买家自然要给出更高的价格。如此这般循环,房价一路上涨

一个坏消息一个好消息

。在财经专栏作家陈思进看来,如果没有最后的买家不惜一切代价去接盘,房价又如何能涨起来呢?一如马云。

毫无疑问,马云运营的阿里巴巴已经成为一个庞大的经济体,那为什么马云这么抗拒房地产这件事呢?答案在去年差不多双十一的时候,马云有过一次比较清晰的回答。那个点也恰好是楼市最疯狂的时候。

他的原话是这么说的

今天互联和电商并没有去过分挤压传统商业,而是整个传统商业在面临急剧下滑,电商只是在全部下滑的经济形势下,出来的一点新的希望而已。如果没有电商,今天传统商业依旧会下滑。因为中国原来的,特别中国原来的零售行业,全是基于房地产,房地产这个行业在整个中国过去二十年的高速发展,特别地价炒的那么高,人们关心的是从房地产里面赚到钱,而不是考虑到如何通过零售去服务和支持好消费者,通过服务和零售去支持好制造业的变革。

零售业因为背负上房地产的高房价,变成了市场回报率极低的一件事,所有人都宁可空置商铺等待门面增值,没有人真心去想过提升产品和服务。这件事这某种程度上是事实,且大量的各个城市里发生。房地产市场的转机出现在2017年下半年,在这一轮楼市的严厉调控下,有些炒房客非但没有赚到钱,反而出现资产缩水了近四成的情况。伴随炒房客被楼市套住的情形不断发生,购房者的观望态度明显加剧。

中原地产首席分析师张大伟认为,随着政策进入平稳周期,此前热炒的城市将逐渐进入低谷徘徊,预计后续市场将在低位运行。换句话说,如果人们购房预期改变,在房子涨到一定价位后不再进场,房价也将是可控的。所以孙宏斌说,预期影响了以后,(政策)放开了房价也不会涨。原因有二,其一很多城市房价涨了一倍甚至一倍以上,再涨就挺难了;其二2018年楼市调控政策的大方向不会改变。

从这个角度来说,中国房价如何走,很大程度上掌握在众多的买家手中。进场还是不进场,何时进场这是一个问题。

土地改革、税收改革、金融创新预期出台,为稳定房地产市场预期,坊间一直呼吁长效机制的出台。12月8日,中央政治局会议强调2018年一项工作重点就是加快住房制度改革和房地产长效机制建设。

如何建立房地产长效机制?

住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一对中新社国是直通车表示,在制度安排上,应首先完善住房制度,完善多主体供应、多渠道保障,租购并举的住房供应体系,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

在此基础上,建立与之配套的土地、金融、税收、法制及市场监管等制度。值得注意的是,目前,多项机制的建设都已经出现破冰和加速推进的迹象。以北京为例,完善多主体供应、多渠道保障,租购并举的住房供应体系,未来5年,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。与此同时,北京还将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,进一步稳定社会预期,抑制投资投机性购房需求,推动房地产市场平稳健康进行。

从全国来看,上海、广州、杭州等13个城市,已开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,农村土地制度改革破冰前行。此外,部分地方今年已经实现不动产登记联。在房地产长效机制尚未建立起来之前,同策研究院总监张宏伟预判,2018年三季度前调控政策不会出现风向标意义松动。

因此,这些政策的收口时间基本上等于长效机制的样板开始落地的时间。而项目从土地端到运营要多久时间,开发周期都在2年以上,所以满打满算,从2017年开始的调控,到了明年2018年依然是调控严控期,房地产依然需要相对冷冻,为长效机制争取宝贵的时间。

因为调控的逻辑发生的改变,所以本质上行业在2017年开始进入了新周期。