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全面理顺土地与商品房关系的一个构想

2018年08月29日 栏目:租房攻略

全面理顺土地与商品房关系的一个构想中国土地权利改革的整体目标,应该是尽可能地减少土地权利的链条,防止各种权利纠结在一起。当前一些城市在土

全面理顺土地与商品房关系的一个构想

中国土地权利改革的整体目标,应该是尽可能地减少土地权利的链条,防止各种权利纠结在一起。当前一些城市在土地拍卖中频频爆出“地王”,就是房地产开发商试图通过不断提高土地价格从而与国家分享土地增值的收益。不能不说,这是一种极危险的土地博弈,任其下去,很可能会导致房地产市场价格彻底失控。将土地增值悉数上交国家,房地产开发商不得从中获取收益,就能从根本上遏制我国房地产市场价格上涨的势头,进而转入稳健有序发展进程。

由于广东等一些地方的房地产市场回暖,土地增值税陡然增加。房地产企业在营业税改为增值税的过程中,税收负担非但没有减少反而有所增加。对此,一些房地产经营者深感无奈,他们的普遍感觉是,若不尽早解决土地增值税的征管问题,就很难理顺我国房地产市场税收的法律关系,营业税改为增值税也将失去实际意义。

笔者认为,我国房地产领域今日的困局,实际上是土地权利体系紊乱所造成的。我国实行土地公有制,土地所有权分为国家所有权和集体所有权,围绕着土地所有权,衍生出一系列土地权利。集体土地上不仅拥有所有权,而且拥有发包权,农村集体组织成员还拥有承包权,集体经济组织的成员可以将承包的土地转让给他人,从而使他人拥有土地的经营权。这种土地所有权、承包权和经营权的不断转换,虽然有利于土地的集中使用,但也在一定程度上导致土地法律关系变得错综复杂。只要其中的任何一个环节受到损害,那就必然会牵涉上下游权利人的利益,引发种种矛盾。

从这个角度来说,既要考虑到土地权利的实用性,同时也要考虑到土地权利的安全性,如果只考虑如何提高土地的利用效率,而没有深入研究土地权利不断延伸所带来的法律问题

全面理顺土地与商品房关系的一个构想

,那可能会后患无穷。在现有法律制度下,国家享有城市土地所有权,房地产开发企业享有土地使用权。国家税务机关征收土地增值税,实际上是要把土地增值的部分上缴国家,从而实现国家土地所有权的保值增值。但是,正如大家所看到的那样,由于土地和商品房紧密地联系在一起,因此在现实生活中,征收土地增值税必然会涉及土地增值的评估问题,必然会牵涉房地产开发商与购房人的合法利益。根据我国现行土地增值税征管办法,税务机关根据土地出让的价格实行累进税率,土地增值额大于20%但尚未超过50%的部分,征收税率为30%,增值额超过200%的部分,则按照60%的税率征税。房地产开发企业的毛利率只要达到34.63%,那就都需要缴纳土地增值税。这使得一些房地产开发企业在经营过程中千方百计地增加房地产开发的成本,因为这样做不仅可以减轻土地增值税负担,而且更主要的是,还能减轻房地产企业的其他税收负担。

从理论上说,土地增值税的核心价值就在于充分维护国家的土地所有权,对土地增值部分采用税收调节的方式,维护国家的利益。但在实际税收征管过程中,土地增值税的这个目的很难实现。所以,必须大刀阔斧改革土地增值税,既确保国家土地所有权得到充分体现,又减轻房地产开发企业的税收负担。

为此,笔者的建议是,在土地增值税改革的过程中,必须充分考虑我国土地权利体系的复杂性,一方面对我国的土地管理制度进行结构性改革,尽可能简化附着在土地上的那些权利,防止土地上的权利不断延伸,进而在现实生活中制造难以预料的麻烦。房地产开发用地属于国家所有,因此,房地产开发用地的增值部分,当然必须全部收归国家。换句话说,国家不再征收土地增值税,而是在资产评估基础上,土地增值部分直接上交国家,这样一方面可充分体现土地国家所有的基本属性,另一方面也可减少土地增值税征管环节出现的问题,减轻房地产开发企业的负担。

通俗地说,按照这样的办法,房地产开发企业取得土地使用权,不再需要缴纳土地增值各项税费。政府应充分意识到,如果土地增值直接收归国家所有,那么,在计算商品房价值的过程中,就应该把土地增值的这部分剔除,因为这部分收入既不是房地产开发企业的收入,同时也不是购房人所得,而是国家的土地所得部分。无论房地产开发商还是购房人在缴纳税收的时候,都不需要考虑土地增值税,只需考虑商品房的价格以及商品房的增值部分,国家税务机关对商品房的价格和商品房增值部分征税。这样做,一方面可以充分体现房地产税的财产税属性,另一方面也可以大幅度减轻房地产企业和购房人的税收负担。